Jenis Kontrak dalam Proyek Konstruksi

Bagaimana cara mejamin kontraktor atau arsitek akan bekerja sesuai dengan waktu yang ditentukan ? Tentu saja dengan menggunakan sistem kontrak. Ada beberapa jenis kontrak proyek yang bisa dilakukan oleh owner dengan penyedia jasa konstruksi.

Dalam setiap jenis kontrak harus disebutkan dengan jelas jangka waktu penyelesaian proyek tersebut beserta kewajiban yang harus dipenuhi kontraktor jika terjadi keterlambatan progres. Berikut adalah jenis-jenis kontrak dalam proyek konstruksi.

Jenis Kontrak Berdasarkan Metode Pembayaran

Berdasarkan metode pembayaran yang dilakukan owner, jenis kontrak proyek dapat dibedakan menjadi berikut :

Kontrak Harga Satuan (Unit price Contract)

Dalam kontrak harga satuan, penilaian harga setiap unit pekerjaan dilakukan sebelum proses konstruksi dimulai. Penentuan besarnya harga satuan harus dapat mencakup seluruh biaya yang mungkin terjadi (seperti biaya overhead, keuntungan, biaya tak terduga, dan biaya untuk mengantisipasi risiko).

Kontrak Biaya Plus Jasa (Cost Plus Fee Contract)

Dalam sistem kontrak biaya plus jasa, kontraktor akan menerima sejumlah pembayaran atas pengeluarannya ditambah sejumlah biaya overhead dan keuntungan yang umumnya dihitung dari persentase biaya yang dikeluarkan dalam pekerjaan tersebut.

Penentuan fee atau bayaran untuk kontraktor pada jenis kontrak biaya plus jasa dapat dilakukan dengan cara-cara berikut ini :
Jumlah tetap (cost plus fixed fee)
Pembayaran kepada kontraktor berupa biaya nyata (actual cost) yang telah dikeluarkan oleh kontraktor ditambah biaya umum (overhead cost) dan sejumlah keuntungan tetap (fixed fee). Kontrak semacam ini digunakan untuk pekerjaan yang sangat mendadak sehingga tidak memungkinkan mempersiapkan gambar rencana.

Persentase biaya (cost plus percentage)
Kontraktor akan menerima pembayaran kembali atau biaya ganti atas semua biaya nyata (actual cost) yang telah dikeluarkan ditembah dengan kompensasi yang besarnya didasarkan persentase biaya nyata sesuai kesepakatan bersama dengan pemilik proyek. Kontrak jenis ini juga digunakan untuk pekerjaan mendesak yang tidak memungkinkan mempersiapkan gambar rencana, namun ada kemungkinan kontraktor akan memperlambat kecepatan kerjanya agar kompensasi yang diterima menjadi lebih banyak.

Jaminan biaya maksimum (cost plus fee with maximum guaranteed price)
Kontraktor akan diberikan kembali semua biaya yang telah dikeluarkannya, ditambah dengan kompensasi yang besarnya dihitung dari persentase yang telah disepakati bersama dan dibatasi dalam jumlah maksimum tertentu.

Kontrak Biaya Menyeluruh (Lump Sum Contract)

Kontrak jenis ini digunakan pada kondisi kontraktor akan membangun sebuah proyek sesuai rancangan yang ditetapkan pada suatu patokan biaya tertentu (anggaran). Seandainya terjadi perubahan yang menyebabkan terjadinya perubahan biaya, harus diadakan negosiasi antara pemilik dan kontraktor untuk menetapkan pembayaran yang akan diberikan kepada kontraktor.

Kontrak jenis ini harus menunggu perencanaan dan perhitungan RAB selesai sehingga bisa memakan lebih banyak waktu. Namun semuanya telah terencana sehingga biaya pekerjaan lebih terukur.

Guaranteed Maximum Price Contract (GMP)

Dalam sistem kontrak ini, hubungan antara pemilik proyek dengan kontraktor yang diikat oleh suatu harga maksimum tertentu untuk menyelesaikan seluruh lingkup pekerjaan yang dipersyaratkan oleh pemilik proyek.

Jenis Kontrak Berdasarkan Aspek Pembagian Tugas

Dilihat berdasarkan aspek pembagian tugas, maka jenis kontrak proyek dibagi menjadi sebagai berikut ini:

Kontrak Rancang Bangun (Design and Build contract)

Pemilik hanya menentukan persyaratan-persyaratan yang dimaksudkan dalam KAK/TOR kepada kontraktor utama untuk nantinya dikembangkan dan dirinci. Kontraktor dapat menunjuk konsultan perencana yang lebih ahli, namun tanggung jawab sepenuhnya tetap pada kontraktor tersebut. Sistem kontrak ini dapat mengurangi resiko kesalahan perhitungan harga karena keterlibatan kontraktor dalam proses perencanaan cukup kuat.

Kontrak Turnkey (Contractor’s Full Prefinancing Contract)

Kontraktor dalam hal ini bertanggung jawab untuk membiayai seluruh biaya yang dibutuhkan untuk menyelesaikan proyek. Pembayaran kepada kontraktor akan dilakukan setelah bangunan diserahkan dan siap dioperasikan oleh pemilik. Sebagai jaminan pembayaran, kontraktor menerima surat jaminan bank yang besarnya senilai biaya pembangunan. Surat jaminan bank tersebut bisa dicairkan langsung oleh kontraktor apabila pemilik gagal membayar pada waktu yang telah disepakati sementara kewajiban kontraktor sudah dipenuhi semua.

Engineering Procurement and Construction Contract (EPC)

Sistem kontrak yang mencakup lingkup tanggung jawab Engeneering (perekayasaan), procurement (pengadaan), construction (konstruksi) dan commissioning (uji-coba operasi) sampai menghasilkan sistem yang mampu berproduksi, misalnya pada proyek pembangunan pabrik.

Demikianlah mengenai jenis-jenis kontrak dalam proyek konstruksi, semoga bermanfaat bagi sahabat aritur sekalian.

Referensi :
Ariestadi, Dian. 2008. Teknik Struktur Bangunan Jilid 1 untuk SMK. Jakarta : Direktorat Pembinaan Sekolah Menengah Kejurua
Pembangunan Perumahan (2003). Buku Referensi untuk Kontraktor Bangunan Gedung dan Sipil, Jakarta. PT. Gramedia Pustaka Utama